ts彩娱乐场手机注册|为什么三、四线城市房产投资要“收手”,看完这些就明白了!

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ts彩娱乐场手机注册,本文中三、四线城市主要指一般的地级市和县城。因房价一定程度上反映了一个城市的经济发展程度。所以,按照房产划分的三、四线城市又分三大都市圈城市和非三大都市圈城市。此轮1-2年时间,除了个别城市房价涨幅较小外,大部分城市房价涨幅较大,甚至在一、二线城市房价因调控出现滞涨情况下,部分三、四线城市房价仍旧继续上涨。这在以往是难看到的现象。所以,业内出现一句比较流行的话“一线是赌场,二线是战场,三、四线或成火葬场。”虽然有点过激,但也令人警醒。因此,本文从找出原因、找准对策的角度来分析三、四线房市。应前期部分读者的要求,本文主要从房地产投资去库存情况、上涨原因、后市展望三个方面阐述:

一、2017年房产投资、去库存情况

根据国家统计局2018年1月19日公布的数据显示

1.2017年房地产开发投资仍向住宅倾斜,土地市场供需两旺,土地成交价格大幅增长,说明房地产企业看好后市。

2.商品房销售大幅增长,我们知道一、二线大城市销售量并未有什么增长,更多的城市是增长下滑,而三、四线城市的销售量大涨,带动了全国销售量的正向增长。其中,住宅库存大幅下降,而商业办公库存却大幅增加。

二、房价上涨原因分析

三、四线城市房价全面上涨,确实令不少人始料未及。不仅仅是当地人,就连在一、二线大城市奋斗的朋友准备返乡置业时都傻眼,原来家乡的房价也不便宜了。那么这次房价上涨的原因是什么呢?笔者认为主要有五点:

1.全国性的去库存。去库存是国家的重大策略,一方面去库存创造的宽松政策环境,信贷金融都给予大力支持;二是人们都是买涨不买跌心理,允许通过一定的涨价达到去库存目的,最终去库存确实达到理想效果,库存大幅下降,但价格已上涨不少。

2.一、二线房价过高,导致的置业需求外溢。北京、上海、深圳等一、二线大城市房价过高,使一些常年在外的人们逐渐放弃留下定居的想法,眼光纷纷抛向自己的家乡,至少也在县城或地级市置业一套自己的房子,有个自己的窝心理也踏实。

3.土地价格飙升。随着去库存的加速和一、二线城市土地供应的减少,开发商手中存货大幅减少,手中无粮心理慌,有限的土地供应自然成了各开发商的抢手货,各城市土地成交价格是一浪高过一浪,面粉与面包的关系大家都懂。

4.开发成本上升。房地产的上下产业链价格都在上涨,建安、管理费用、人工成本、销售费用等都在上涨,水涨船高的道理都明白。

5.货币化安置。拆旧城建新城,当地居民手握大量现金等待购房,由于建设的滞后性,一些地方通过发房票的形式延缓购买需求。有的省份因货币安置产生的购买力太集中而导致开发商借机涨价,当地部门甚至一度要求减少货币化安置以缓解房价上涨压力。

三、后市展望

对于后市展望,因为涉及到的城市太多,有共性方面,每个城市的特质也不一样,需因城施策,笔者只能分类说明,下面给出判断:

1.土地供应方面。一方面,本轮去库存使开发商土地储备大幅减少,各开发商投资部当务之急就是去各地找地,一、二线有限的土地供应,他们只能碰运气,三、四线城市成为了拓地目标。据说某大型开发商为了完成万亿销售目标,要求全员找地,10万以上人口的乡镇都是他们进入的目标,当然这只是个别现象。所以土地供应多少,成为房价涨跌的关键依据;另一方面,土地供应方也吸取了之前供地过多导致的库存积压的教训,在后市看来,大幅供地的可能性不大。

2.开发商方面。房地产开发行业是资金密集性行业,2018年是2016年-2017年大幅举债房企的还债高峰年,不排除一些企业跑量抽出资金还债;在业内有个判断,全国性的去库存政策可能持续到今年10月份左右,所以不少房企会利用这个窗口期加速出货。到那时,开发商拿地热情会降低。

3.环三大都市圈的三、四线城市。此类城市经济较发达,居民收入高,与之匹配的房价也会较高。随着与城市之间的融合发展,房地产市场也会迎来深入发展,尤以长三角、珠三角都市圈城市为佳,这些城市享受到核心城市的产业和人口的转移,所以房地产市场相对抗风险,长期来看保值增值潜力都不错。但值得注意的是,随着调控政策收紧、资金成本进入上升周期和房主不炒的大环境下,如果不做长线投资打算,还是需要慎重。

4.相对独立的三、四线城市。这类城市经济不怎么发达,居民收入不高,人口外流严重,没有经济和人口支撑的房市犹如空中楼阁,不具有持续性。即使本轮某些城市的房价已经大幅涨上来,市场遇到风吹草动,也有大幅调整的可能。在统计中发现,一些国家级贫困县的房价居然也到7、8千元/平,这是谁给的勇气?后市调整在所难免,所以现在不要往里冲了。在这里也要提醒一下:一城独大城市的周边城市,可能不仅不能接受到产业人口转移,自身的人口或产业反倒被核心城市吸走,这轮涨上来的城市可要当心一点为好。

结语,在当前环境下,靠短期投机炒房的时代大概率一去不复还,投资者更不要去大幅加杠杆,不能拿自己的血汗钱套入其中,多看少动,顺势而为,方能立于不败之地。

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